關(guān)于印發(fā)《南京市住宅物業(yè)管理防汛工作指南（2022年版）》的通知

一、建立工作機制

我市的汛期是每年的6月1日至9月15日，其中7月20日至8月10日是主汛期。

（一）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應完善物業(yè)管理區域防汛體系，成立防汛工作領(lǐng)導小組，組長(cháng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人擔任，統籌開(kāi)展住宅物業(yè)管理項目汛期安全工作。

（二）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要制定落實(shí)防汛工作制度、操作規程，明確崗位工作職責，確定現場(chǎng)防汛工作安全責任人。

（三）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在汛期前自查并消除防汛隱患，及時(shí)分析物業(yè)管理區域內防汛薄弱點(diǎn)，結合所在地區防汛形勢、項目地勢及排水系統客觀(guān)實(shí)際和項目歷年受災情況，制定具有針對性和可操作性的防汛搶險應急預案，并在汛期前組織不少于一次的防汛應急演練，確保各項目負責人和一線(xiàn)工作人員能夠熟練應對防汛應急情況。

（四）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應落實(shí)防汛值班制度，應在企業(yè)內部明確各項目應急聯(lián)絡(luò )人和聯(lián)系方式。在天氣預報強降雨天氣或公布IV級（藍色）以上應急響應時(shí)，應安排24小時(shí)專(zhuān)人值守。

（五）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立重大事項報告制度，落實(shí)物業(yè)管理區域重大事件快速反應機制。在遇重大險情時(shí)，值班人員要在30分鐘內分別向企業(yè)防汛工作小組及屬地社區和政府職能部門(mén)報告。

二、開(kāi)展隱患排查

（一）建筑屋面排查：對屋面防水層、保護層及上一汛期中漏水點(diǎn)進(jìn)行全面檢查，及時(shí)修補防水層和保護層鼓包、破損、裂紋、接口開(kāi)裂等問(wèn)題，并進(jìn)行不少于48小時(shí)的閉水實(shí)驗，確保無(wú)滲漏點(diǎn)。對汛情來(lái)臨前無(wú)法修復的屋面，應用苫布或油氈遮蓋，及時(shí)告知頂層業(yè)主屋面防水破損情況，提前做好防范準備。

對屋面的雜物進(jìn)行清理，檢查雨水落水口、落水管等，確保雨水落水口無(wú)堵塞，管線(xiàn)暢通。

（二）樓體外立面及附屬設施設備排查：對樓體外立面附屬設施設備進(jìn)行檢查，及時(shí)修復滲漏、安裝不牢固、銹蝕、起鼓、開(kāi)裂、風(fēng)化、脫落等問(wèn)題。

（三）房屋周邊及設施場(chǎng)地的排查：對房屋外立面、人造景觀(guān)、健身娛樂(lè )設施、道路、散水、圍墻、大樹(shù)、溝渠、水系周邊等易存在隱患處進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)修復處理；對汛情來(lái)臨無(wú)法修復的，應在隱患部位周邊設置警示標識，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等標識標志。如小區圍墻緊鄰山丘，應關(guān)注圍墻外的山坡、排水溝等情況，發(fā)現隱情及時(shí)報告政府相關(guān)部門(mén)。

（四）重點(diǎn)部位排查：檢查地下車(chē)庫、地下室、設備機房以及人防、樓棟出入口、通氣口、采光窗等易發(fā)生雨水倒灌的部位：補充更新?lián)跛?、防汛沙袋等物資，提前對預留管線(xiàn)孔洞、設備機房滲漏、透水點(diǎn)等部位進(jìn)行封堵灌漿防水處理。

（五）設備運行排查：對照排水系統圖對污水井、集水坑的排水泵進(jìn)行測試檢查，重點(diǎn)檢查排水泵運轉及排水情況，確保運行正常后將控制柜（箱）開(kāi)關(guān)設置為“自動(dòng)”狀態(tài)。

（六）公共照明排查：對公共照明設備進(jìn)行檢查，出現松動(dòng)、破損等問(wèn)題的，應加固或更換，發(fā)現接線(xiàn)裸露的應進(jìn)行絕緣處理。

（七）排水管網(wǎng)排查：對污水井、集水坑、化糞池、雨水井以及雨水管口、井口、井蓋和井篦的雜物防護網(wǎng)等進(jìn)行排查，重點(diǎn)檢查排水管網(wǎng)與周邊市政管網(wǎng)的接口，對破損、管網(wǎng)開(kāi)裂、脫落、滲水的及時(shí)修復或更換。

（八）排水系統清淤：開(kāi)展排水管網(wǎng)、窨井等設施清淤疏浚，增加低洼易澇區段、易淤積管段的清掏頻次，全面疏通、養護雨水管網(wǎng)等排水設施：對封堵雨水口、排水口和向檢查井傾倒垃圾雜物、水泥殘渣等行為進(jìn)行勸阻，消除安全隱患。

（九）地下空間排查：檢查地下儲物間安全使用情況和地下車(chē)庫車(chē)輛停放情況，及時(shí)勸離逗留人員，建立健全車(chē)主通訊錄。

（十）危險房屋、建（構）筑物排查：配合街道、社區做好危險房屋居住人員的撤離工作，對危險房屋、建（構）筑物、圍墻等隱患部位應設置警戒帶等警示標識。

（十一）其他設施排查：對避雷、電梯等設施設備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)檢測和維保，確保運行正常。

隱患排查包括不限于以上內容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可結合項目實(shí)際執行。

三、信息溝通

（一）安排專(zhuān)人關(guān)注天氣預報和預測信息，重點(diǎn)關(guān)注預警等級，及時(shí)收集雨情、汛情等信息，保持與屬地街道、社區的通訊聯(lián)絡(luò )和信息交流。根據相應響應等級做好上報、傳達、跟蹤等防汛準備工作，及時(shí)安排做好防御準備。

（二）在小區公示欄或顯著(zhù)位置公布24小時(shí)應急電話(huà)，各類(lèi)險情和突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，及時(shí)向項目屬地街道、社區報告。

（三）建立搶險隊員通訊錄，配合屬地街道、社區發(fā)動(dòng)和動(dòng)員業(yè)主組建防汛志愿者服務(wù)隊、黨員突擊隊，積極參與小區防汛救災工作。

（四）加大防汛知識宣傳力度，提高公眾防災避險意識和自教互救能力，及時(shí)向業(yè)主轉發(fā)天氣預報的內容，及時(shí)提醒業(yè)主增強高空墜物等安全防范意識，做好居家、出行等方面的安全防范工作。

（五）建立和完善住宅項目車(chē)輛信息臺賬，以便災情發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知車(chē)主駛離。

四、儲備防汛物資

防汛物資配備的種類(lèi)及數量可根據項目實(shí)際情況配置，包括不限于以下內容：

（一）設施設備間、地下車(chē)庫、地下室或人防、首層等出入口，應架設擋水板或碼放沙袋。

（二）低洼處易積水部位，應架設排水泵，如使用燃油排水泵，注意柴、汽油的日常保管場(chǎng)所和條件應符合易燃易爆品的管理要求，并定期對排水泵進(jìn)行啟動(dòng)式實(shí)驗。

（三）樓外立面、道路、散水、圍墻等存在隱患未及時(shí)處理的，應在隱患部位周邊設置警示標示，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等。

（四）歷年汛期曾出現過(guò)斷電的項目，還應配備應急發(fā)電或專(zhuān)業(yè)照明設備，包括應急燈和小型發(fā)電機組。

（五）除上述物資外，各企業(yè)可根據實(shí)際情況選擇性配備雨衣、雨靴、榔頭、錘、斧、手鋸（雞尾鋸）、電工鉗（或斷線(xiàn)鉗）、銑、鐵鍬、撬棍、水桶、掏水盆、對講機、擴音喇叭、三輪車(chē)等物資。

防汛物資應放置在重點(diǎn)部位或集中在專(zhuān)門(mén)區域，避免暴曬和風(fēng)吹雨淋。存放時(shí)應分類(lèi)碼放，設置標識，注明種類(lèi)和數量。

河道周邊、地勢較低或曾經(jīng)受災的項目應加大物資配備力度。

五、防汛應急預案啟動(dòng)

汛情發(fā)生時(shí)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據不同汛情預警啟動(dòng)應急預案。應急預案啟動(dòng)后，各領(lǐng)導小組成員及時(shí)趕到指定位置待命。

（一）IV級應急響應（藍色）：24小時(shí)降雨量達50mm，且預報繼續降雨，主城區多數地方出現積水。

應對措施：

1、項目負責人到現場(chǎng)值守，非當班秩序維護員及相關(guān)人員在現場(chǎng)備勤，通知電梯公司維保人員現場(chǎng)備勤，直至預警解除。

2、對各設備機房、低洼地區、地庫、雨水溝等區域內的設施設備進(jìn)行排查，確保設施設備使用正常、無(wú)運行隱患。

3、檢查防汛物資（沙袋等）的情況，確保擺放到位、數量達標、完整有效。

4、在可能危及人身和財產(chǎn)安全的部位，設立安全警示標識，并視情況做好人員、財產(chǎn)疏散轉移。

5、關(guān)閉或停止室外用電（如LED屏、水景景觀(guān)等），對于無(wú)法排除安全隱患的區域或部位，及時(shí)上報相關(guān)部門(mén)。

（二）III級應急響應（黃色）：24小時(shí)降雨達100mm，且預報繼續降雨，主城區部分地區出現積水，對城市生產(chǎn)活動(dòng)和居民生活造成影響。

應對措施：

1、與IV級應急響應（藍色）預警中1-5項應對措施相同。

2、項目負責人立即組織人員對地下車(chē)庫出入口、地下人防出入口、供電設備間、燃氣設備間、供水設備間進(jìn)行巡查。

3、在屋面出現漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時(shí)用鐵絲等固定。

4、通過(guò)業(yè)主群、電話(huà)、宣傳廣播等方式，通知業(yè)主關(guān)閉門(mén)窗、自低洼處移走車(chē)輛等。

5、每隔一小時(shí)向物業(yè)企業(yè)負責人報告情況。

（三）II級應急響應（橙色）：24小時(shí)降雨達150mm，且預報繼續降雨，主城區大面積出現積水，對城市生產(chǎn)活動(dòng)和居民生活造成較大影響。

應對措施：

1、與III級應急響應（黃色）預警中1-5項應對措施相同。

2、重點(diǎn)區域、安全警示標識的部位設專(zhuān)人看守（看守人員不得少于2人）。

3、所有電梯升至安全層站（安全層站根據各項目自行設定，原則上為2層以上）臨時(shí)停梯。

4、視情況啟動(dòng)排水設備。

（四）I級應急響應（紅色）：24小時(shí)降雨達200mm，且預報繼續降雨，主城區大面積出現積水且內澇嚴重，對城市生產(chǎn)活動(dòng)和居民生活造成嚴重影響。

應對措施：

1、與II級應急響應（橙色）預警中1-4項應對措施相同。

2、根據雨量和積水情況，及時(shí)用沙袋或擋水板形成圍擋，同時(shí)，在轄區門(mén)口或地庫入口前，設專(zhuān)人引導車(chē)輛向安全地帶停放。

3、監控畫(huà)面切換到各重點(diǎn)部位，對其實(shí)行管控處理，必要時(shí)派人到現場(chǎng)看護，避免無(wú)關(guān)人員靠近。

4、安排專(zhuān)門(mén)人員在現場(chǎng)對設施設備進(jìn)行監控，尤其是供電和排水設備。如配電室出現進(jìn)水情況，立即進(jìn)行斷電處理，并向供電部門(mén)報告。

5、搶險過(guò)程中，必須注意先搶救人員后搶救財產(chǎn)，并且做好自我防護，整個(gè)過(guò)程由應急組長(cháng)統一指揮部署，并及時(shí)向上級有關(guān)部門(mén)匯報受災和搶險情況?，F場(chǎng)所有人員要積極配合搶險人員開(kāi)展自救，最大限度減小人員、財產(chǎn)損失。

六、發(fā)生汛情時(shí)的處置辦法

（一）配電房進(jìn)水

當配電房發(fā)生水浸事件時(shí)，為防發(fā)生短路炸毀現象，要立刻采取停電措施，切斷總電源并派人值守。斷電時(shí)切勿直接用手接觸，應采用絕緣棒或干木棒，穿戴勞保用品(絕緣手套、絕緣靴等)，防止產(chǎn)生巨大電弧發(fā)生觸電事故。

組織足夠人力和資源盡快排水，清理淤泥雜物。進(jìn)、出配電室的人員須穿戴勞保用品（絕緣手套、絕緣靴等）。

（二）電梯井道進(jìn)水

電梯井道進(jìn)水后應關(guān)閉電梯主電源，通知電梯維保單位采取人工緊急操作方式，將電梯轎廂移動(dòng)至水流入井道的層站上方，避免電梯轎廂進(jìn)一步受損。電梯底坑的積水應及時(shí)用潛水泵、簸箕、水桶等清除。

（三）電梯轎廂進(jìn)水

對電梯進(jìn)行圍擋，正在使用的使用緊急呼叫聯(lián)系使用人，在附近樓層?？坎⒓皶r(shí)離開(kāi)轎廂；發(fā)生困人的安排人員前往安撫處置；電梯未使用、未困人的使用緊急按鈕使轎廂?？恐恋讓?，待電梯維保人員到達現場(chǎng)后進(jìn)行處理。

（四）低洼處積水

檢查雨污水井及排水管線(xiàn)，視情況打開(kāi)雨、污水井蓋并設置安全警示標識，積水繼續增長(cháng)的，在積水區域加裝排水泵強制排水，疏散積水區域周邊的人員物資。

（五）市政道路積水反灌

安裝擋水板或碼放沙袋，檢查涌入點(diǎn)周邊區域排水設施，積水深度增大時(shí)，使用水泵向外排水，疏散積水區域周邊的人員物資。

（六）排水管網(wǎng)反壓噴涌

在涌水點(diǎn)碼放沙袋，對反壓噴涌點(diǎn)周邊的雨水井、污水井的水位進(jìn)行檢查，疏散涌水點(diǎn)周?chē)娜藛T物資。

（七）供電、供水、通訊、燃氣等管井積水

在涌水處四周、機房門(mén)口、井口碼放沙袋，打開(kāi)的管井口處設置安全警示標識，可能危及設備正常運行時(shí)，關(guān)停設備、切斷電源，并撤離人員。

（八）樹(shù)木、戶(hù)外廣告牌及高空物體因大風(fēng)發(fā)生傾斜、墜落或倒塌

現場(chǎng)進(jìn)行圍擋，設置安全警示標識，安排專(zhuān)人看護，避免人員及車(chē)輛接近。確認受損物品歸屬，通知產(chǎn)權人或使用人到場(chǎng)，同時(shí)對已經(jīng)造成的損失情況進(jìn)行統計、核實(shí)并留存影像、文字資料的工作。

（九）地下室積水

設置危險標識，用沙袋、木板等物攔住進(jìn)水，進(jìn)行排水，排水不及時(shí)的立即通知業(yè)主將置于地下室及人防工程中的財產(chǎn)轉移至高處，水若已淹至高壓柜（屏）的拉閘停電，并組織人員撤離。對市政排水不暢或周邊排水堵塞的，報告相關(guān)部門(mén)和單位。

（十）屋面排水堵塞

及時(shí)清理屋面雜物，確保屋面排水口暢通并進(jìn)行標記。檢查屋面排水并及時(shí)疏通。

（十一）陽(yáng)臺地漏反灌

當暴雨持續、主排水管出現故障，發(fā)生多層反灌水時(shí)，及時(shí)打開(kāi)最底層屋面排水管檢修口泄流。

七、后續處置

（一）房屋及共用設施恢復

1、及時(shí)對建筑物進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查屋面、外觀(guān)的受損情況和建筑本體的沉降程度等，對發(fā)現的問(wèn)題應安排專(zhuān)人監視，積極報告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好安全隱患的消除工作。

2.對可能發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生綠地、墻裙、道路塌陷，圍墻倒塌和山體滑坡的危險區域，應設置安全警示標識和防護隔離帶（欄），安排專(zhuān)人監視，積極報告協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理并消除安全隱患。

3、帶水清掃主干道、地下空間，清理淤泥，組織對主要排水管網(wǎng)進(jìn)行疏通。

4、對因防汛堵塞的通道、地下車(chē)庫出入口、小區臨停車(chē)輛等進(jìn)行引導清理。

5、對房屋及共用設施受損嚴重需要修復或更新的，應按照有關(guān)規定及時(shí)組織維修恢復。

（二）機房、設備房恢復

1、因防汛關(guān)閉的設施設備，在恢復使用前應進(jìn)行檢查測試，確保人身及設施設備安全。

2、濺水設備再次投入運行前，進(jìn)行全面擦拭吹干，絕緣值測量達標后投入運行。

3、地面淹水的機房，檢查地埋電線(xiàn)管內積水情況，積水量大的用氣泵清吹，絕緣值達標后投入使用。

4、配電柜和控制柜在水退后進(jìn)行通風(fēng)干燥，檢測達標后投入使用。

5、浸水及完全淹沒(méi)的電動(dòng)機等電氣設備解體烘干，檢測情況達標后重新組裝，高壓設備須具有資質(zhì)的機構專(zhuān)門(mén)組織預防性實(shí)驗。

6、變配電室進(jìn)水排干后，對夾層、電纜溝和室內進(jìn)行通風(fēng)除濕。

7.對汛中管控采取停電措施的，送電前應按規范對送電設備、接地電阻檢查測試，作業(yè)時(shí)應警惕漏電、沼氣、缺氧等安全隱患，確保人身及設施設備安全。

（三）防汛物資檢查恢復

1、對物資數量、使用狀況進(jìn)行清點(diǎn)并進(jìn)行維護保養， 對防汛沙袋進(jìn)行晾曬。

2、防汛物資的種類(lèi)、數量、規格應及時(shí)補足到汛前儲備的要求，并對臺賬進(jìn)行更新。

（四）環(huán)境衛生恢復

對汛中浸泡的設備機房、地下水箱（水池）、地下室、室外雨污水井，化糞池、道路、綠地、公共場(chǎng)地和積水嚴重低洼地段等都位及時(shí)進(jìn)行清理，并按照衛生防疫有關(guān)要求對小區進(jìn)行全面消殺,嚴防傳染病媒滋生。

（五）其他

1、積極配合政府有關(guān)部門(mén)和保險企業(yè)處理業(yè)主損失， 引導業(yè)主依法辦理。

2、按政府有關(guān)部門(mén)要求制定并報告防汛應對總結資料。

3、對防汛預案、物資準備、人員培訓、各部門(mén)防汛搶險等過(guò)程中出現的問(wèn)題進(jìn)行總結，優(yōu)化應急預案，加強應急演練，提高防汛應對能力。

備注：本指南未盡事宜以及國家、省、市對住宅物業(yè)管理防汛應對有最新規定和要求的，從其規定。

                                南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )

                              2022年5月23日